ESIGENZE ABITATIVE DI NATURA
TRANSITORIA
SOMMARIO: a)
Accertamento; b) Clausole contrattuali; c) Competenza; d) Dipendenti
o collaboratori di una ditta; e) Durata; f) Legge sull’equo canone;
g) Motivi di studio; h) Mutamento delle esigenze; i) Nozione; l)
Stabilità dell’abitazione.
a) Accertamento
La natura
transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che esclude la
locazione dell’immobile urbano per uso abitativo dall’ambito di
applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere accertata
con riguardo alla natura dell’esigenza abitativa in relazione agli
specifici bisogni del conduttore al momento della conclusione del
contratto e non solo dalle dichiarazioni di una o di entrambe le
parti, né dalle circostanze che il contratto sia stato stipulato per
una durata inferiore al quinquennio o ad un canone superiore a
quello ritenuto "equo" dalla legge.* Cass. civ., sez. III, 13
giugno 1994, n. 5722, Sansoni c. Moro.
La natura
transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta
l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della L.
27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’art. 26 lett. A della stessa
legge - va accertata con riferimento agli specifici bisogni del
conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento
della conclusione del contratto; nel senso che la suddetta natura
transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del
conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua
permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato,
mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale
e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad
accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va
compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e
con riferimento alla natura della esigenza abitativa del conduttore
(desunta ad esempio dalla sua attività lavorativa nel luogo in cui è
situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio nel
luogo di residenza anagrafica), e non alle espressioni letterali del
contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando
la dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto -
abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 L. 27 luglio 1978,
n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.
* Cass. civ., sez.
III, 3 giugno 1992, n. 6777, Riomaggiore snc c. De Curatis.
La natura
transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta
l’esclusione della locazione dalla sfera di applicazione delle norme
della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere desunta non dal termine
di durata della locazione stabilito dalle parti ma dalla natura
dell’esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto
diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una
permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile,
assumendo carattere eccezionale e temporaneo (nella specie,
trattavasi di locazione di appartamento utilizzato da una coppia per
incontri saltuari che il giudice di merito aveva ritenuto non
transitoria solo a causa del termine quinquennale di durata
convenzionalmente stabilito).
* Cass. civ., sez.
III, 26 febbraio 1992. n. 2371, Uberbacher Hans Peter c. Bertol Eric
ed altro.
La natura
transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta
l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della
legge 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’ art. 26, lett. a) della
stessa legge - va accertata con riferimento agli specifici bisogni
del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al
momento della conclusione del contratto, nel senso che la suddetta
natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione
del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua
permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato,
mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale
e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad
accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va
compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e
con riferimento alla natura dell’esigenza abitativa del conduttore
(desunta ad esempio dal sistema di vita di costui, dalla sua
attività lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla
disponibilità o non di un alloggio nel luogo di residenza
anagrafica, ecc.) e non alle espressioni letterali del contratto
fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la
dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto -
abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 della L. 27 luglio
1978, n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo
canone.
* Cass. civ., sez.
III, 18 dicembre 1990, n. 11984, Ressa c. Denaro; conf.: Cass. civ.,
sez. III, 11 ottobre 1991, n. 10676, Marziale c. Benaglia.
La transitorietà
delle esigenze abitative del conduttore (art. 1 e 26, L. 392 del
1978), da accertarsi dal giudice con riferimento al momento della
conclusione del contratto senza tener conto di eventi
cronologicamente successivi i quali possono aver reso stabile un
esigenza inizialmente insorta come contingente e precaria, va
riferita tra l’altro a quei rapporti nei quali l’aspirante
conduttore, pur disponendo di propria stabile ordinaria abitazione,
voglia trasferire altrove la dimora per soddisfare bisogni di
carattere contingente. tali da non comportare nemmeno sotto il
profilo intenzionale un cambiamento di residenza. Le ragioni più o
meno oggettivamente cogenti o soggettivamente pressanti che possono
essere alla origine delle suddette esigenze abitative non incidono
sul quadro della loro transitorietà quando, secondo un giudizio ex
ante affidato ad un criterio di normale prevedibilità, esse si
palesino all’atto della stipulazione dell’accordo destinate ad
esaurirsi entro un tempo breve, segnatamente inferiore comunque alla
durata minima quadriennale previsto nel primo comma dell’art. 1, L.
n. 392 del 1978 (fattispecie in cui il contratto dedotto in lite era
stato stipulato dal conduttore per fronteggiare una situazione di
emergenza venutasi a creare a seguito di eventi sismici che avevano
interessato la località ove egli aveva l’abilitazione e ne avevano
consigliato il temporaneo, prudenziale allontanamento).
* Cass. civ., sez.
III, 23 ottobre 1989, n. 4291, Matarazzo c. Sellitti.
Ai fini della
qualificazione della natura transitoria del rapporto di locazione ai
sensi dell’art. 26 L. n. 392/1978, non deve farsi riferimento alla
pura e semplice volontà dei soggetti contraenti. bensì alla
obiettiva natura dell’esigenza abitativa del conduttore, che
comporti una permanenza precaria o sussidiaria nell’immobile,
diversa dalla normale e continuativa dimora, in base alle
complessive risultanze del suo sistema di vita ed attività
lavorativa.
* Trib. civ.
Firenze, 21 gennaio 1991, n. 106, Milazzo c. Laurella, in Arch. loc.
e cond. 1992, 159.
In virtù del
disposto dell’art. 26 della L. n. 392 del 1978, la deroga alle norme
sulla durata e sulla misura del canone in relazione alle locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria è
consentita solo quando le suddette esigenze esistano effettivamente
e siano state anche specificamente individuale nel contratto,
cosicché possa esserne apprezzata la particolarità della causa
rispetto a quella generica del tipo negoziale. Nel caso esse non
sussistano, le relative clausole di deroga sono sostituite di
diritto dalle norme imperative della legge.
* Pret. civ.
Bergamo, 9 maggio 1986, Brognoli c. Ghisalberti, in Arch. loc. e
cond. 1986, 728.
Per definire
"transitoria" una locazione occorre che detto requisito sussista
veramente nella realtà indipendentemente dalla qualificazione data
dalle parti al momento della conclusione del contratto.
* Pret. civ.
Taranto, 27 maggio 1986, Chioppa c. Gargiulo, in Arch. loc. e cond.
1986, 724.
Integra una
ipotesi di simulazione per interposizione fittizia di persona la
stipulazione di un contratto di locazione per il soddisfacimento di
esigenze abitative di natura transitoria con conduttore apparente
(persona interponente), nell’intesa (accordo simulatorio) che gli
effetti della convenzione locatizia si producano nei confronti di
altro soggetto (persona interposta), che sia portatore di esigenza
abitativa primaria. (Nella specie la prova della intesa simulatoria
e della natura primaria delle esigenze abitative dell’effettivo
conduttore è stata desunta, oltre che da dichiarazioni testimoniali,
anche da elementi indiziari. plurimi e concordanti, non essendosi
ritenuto operante il divieto di prova per testi della simulazione
del contratto, posto dall’art. 1417 c.c., in considerazione del
fatto che il conduttore ha inteso far valere la "illiceità" e
nullità del contratto dissimulato di locazione con riferimento alla
clausola di "transitorietà" dell’uso abitativo per violazione della
norma imperativa dell’art. 79 L. 392/78).
* Pret. civ. Busto
Arsizio, 29 gennaio 1997, n. 21, Tripi c. Immobiliare Amba, in A
rch. Ioc. e cond. 1997, 113.
Le esigenze
abitative del conduttore, di natura transitoria, onde escludere ai
sensi dell’art. 26 della legge 27 luglio 1978 n. 392 l’applicabilità
della disciplina dell’equo canone, non necessitano, né in base a
tale legge speciale né ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., di
specifica individuazione, ma possono essere anche soltanto
enunciate.
* Cass. civ., sez.
III, 2 aprile 1997, n. 2868, Vienna c. Viziale, in Arch. loc. e
cond. 1997, 635.
Qualora, dopo la
stipulazione di un contratto di locazione per uso abitativo soltanto
transitorio (art. 26 L. n. 392 del 1978), il conduttore invochi, in
sede giudiziale, la riduzione del canone per esser l’immobile
adibito ad uso diverso da quello pattuito, pur sussistendo, in
ipotesi, un intento elusivo soltanto unilaterale ex latere
conductoris, nel senso che questi, intendendo adibire l’immobile ad
abitazione primaria e stabile, abbia purtuttavia accettato la
proposta di locazione transitoria formulatagli dal locatore, detto
intento è e resta inevitabilmente circoscritto entro i confini di
una (irrilevante) riserva mentale, non potendosi legittimamente
sostenere, (per effetto della sentenza della Corte costituzionale n.
185 del 1988 in virtù della quale al locatore è riconosciuto il
diritto alla risoluzione del contratto entro l’anno dall’avvenuto
mutamento di destinazione con decorrenza dalla data della sua
effettiva conoscenza e non a prescindere da essa) che ciò che
rileva, in subiecta materia, sta esclusivamente l’elemento oggettivo
della effettiva destinazione dell’immobile, senza alcuna indagine
sulla volontà effettiva delle parti quale risultante dal contratto
di locazione e senza la doverosa verifica circa la consapevolezza o
meno, da parte del locatore, delle effettive esigenze del
conduttore.
* Cass. civ., sez.
III, 20 agosto 1997, n. 7750, Cannavale c. Hotte, in Arch. loc. e
cond. 1997, 993.
Una volta escluso
che le parti abbiano, simulando un contratto di locazione volto a
soddisfare esigenze abitative transitorie (nella specie di natura
turistica, per la durata di un anno) ai sensi dell’art, 1, comma 2,
L. n. 392 del 1978, dissimulato una locazione abitativa ordinaria,
la rinnovazione tacita del contratto, non comporta in se stessa,
anche se reiterata, la soggezione della locazione alla disciplina di
cui all’ art. 1, comma 1, della stessa legge in ordine alla durata
almeno quadriennale del rapporto, dovendo il giudice esaminare se le
parti abbiano inteso, anche se sol per facta concludentia, rinnovare
il contratto originario per soddisfare le stabili e continuative
esigenze abitative del conduttore. In ogni caso, allorché tali
esigenze attengano a motivi di lavoro o di studio, il contratto
resta sottratto alla disciplina della L. n. 392 del 1978 quanto alla
durata della locazione (art. 1, comma 2), rimanendovi invece
soggetto per il regime della determinazione legale del canone (art.
26, comma 1, lett. a).
* Cass. civ., sez.
III, 25 luglio 1997, n. 6990, Pulliero c. Bratoz, in Arch. loc. e
cond. 1997, 1007.
Nella ricerca
della comune intenzione delle parti contraenti, il primo e
principale strumento dell’operazione interpretativa è costituito
dalle parole ed espressioni del contratto, e, qualora queste siano
chiare e dimostrino una loro intima ratio, il giudice non può
invocarne una diversa, venendo così a sovrapporre una propria
soggettiva opinione all’effettiva volontà dei contraenti. (Nella
fattispecie, la Corte ha cassato, con rinvio, la pronuncia del
tribunale, la quale, di contro al contenuto fatto proprio dal testo
di un contratto di locazione e che deponeva nel senso dell’avvenuta
stipula di un contratto di locazione per finalità abitative
ordinarie, aveva ritenuto di ricostruire, sulla base di una prova
testimoniale, l’avvenuta stipula di una locazione per esigenze
abitative meramente transitorie).
* Cass. civ., sez.
III, 20 maggio 1997, n. 4480, Bacchieri c. Cardinali.
b) Clausole
contrattuali
Il contratto di
locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione
della transitorietà dell’uso da parte del conduttore (art. 26 della
L. n. 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di
clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al
regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli
estremi di una fattispecie simulatoria relativa in fraudem legis,
che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di
locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria
pattiziamente regolata in difformità dal regime coattivo cosiddetto
dell’equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il
conduttore che invochi, in giudizio, l’applicazione del regime
legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione
delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà
l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, e
la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per
presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art.
1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del
contratto simulato.
* Cass. civ., sez.
III, 7 luglio 1997, n. 6145, Longhi-tano c. Benvenuti, in Arch. loc.
e cond. 1997, 798.
Quando un
contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di
un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79
della L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in
concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative,
deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente
apprezzabile dal locatore in base all’obiettiva situazione di fatto
da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo
altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto
occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non
accettare la clausola.
* Cass. civ., sez.
III, 24 luglio 1995, n. 8063, Ami Budget Cultura c. De Santis.
Quando un
contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di
un uso transitoria, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79,
L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in
concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative,
deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente
apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto
da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo
altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto
occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non
accettare la clausola.
* Cass. civ., sez.
III, 5 aprile 1995, n. 4001, Ghezzi c. Capasso.
Quando un
contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di
un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79
L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in
concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative,
deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente
apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto
da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo
altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto
occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non
accettare la clausola.
* Cass. civ., sez.
III, 29 dicembre 1993, n. 12947, Sardi c. Suc. Montefili
Immobiliare.
Ai sensi dell’art.
26 lett. a) della L. 27 luglio 1978, n. 392, la deroga alle norme
sulla durata della locazione e sulla misura del canone è consentita
solo quando le esigenze abitative di natura transitoria non solo
esistono effettivamente, ma sono anche specificamente contemplate
nel contratto, che ad esse deve fare chiaro riferimento, pur senza
formule solenni sacramentali, onde possa esserne apprezzata la
particolarità della causa rispetto a quella generica del tipo
negoziale. In mancanza, le clausole di deroga sono sostituite di
diritto dalle norme imperative della legge, in modo particolare per
quanto riguarda la misura massima del canone (art. 79 della L.
392/78). L’eventuale diversa opinione del locatore a tal riguardo
potrà eventualmente costituire ragione di annullamento del
contratto, se potrà dimostrarsi la sussistenza delle condizioni di
legge (artt. 1427 segg. c.c.). e salvo il diritto al risarcimento
del danno se l’errore dovesse risultare imputabile al conduttore
(artt. 1337 e 1338 c.c.).
* Trib. civ.,
Firenze, 31 maggio 1980, Samorè c. Poggi Ricci, in Arch. loc. e
cond. 1981, 77.
L’esigenza
transitoria rilevante ai fini dell’esclusione del contratto di
locazione dalla tutela della L. n. 392/1978 deve essere
espressamente evidenziata dalle parti al momento della stipula,
mediante riferimento a fatti concreti relativi alle esigenze
abitative del conduttore, a nulla rilevando la qualificazione del
rapporto come transitoria o la pattuizione della sua durata
infraquinquennale.
* Trib. civ.
Milano, sez. X, 8 ottobre 1990, n. 6947, Russo c. Varia e Società
Errevi, in Arch. loc. e cond. 1990, 739.
La clausola con la
quale i contraenti prevedono, al momento della sottoscrizione del
contratto, che nel caso di specie si verte in un’ipotesi di
"locazione transitoria non soggetta ad equo canone" non è di per sé
nulla. Per accentarne la validità o la nullità occorre procedere
all’interpretazione della volontà delle parti secondo il disposto di
cui agli artt. 1362 c.c. e seguenti.
* Pret. civ.
Milano, 25 ottobre 1980, Fontanesi c. Valeri, motivaz. in Arch. loc.
e cond. 1981, 127,
c) Competenza
Il giudice
competente in ordine alla controversia concernente il rilascio per "
finita locazione" di immobile adibito ad esigenze abitative di
natura transitoria - non essendo questa ricompresa in alcuna delle
ipotesi di competenza per materia poste, in materia locatizia, dagli
artt. 30 e 45 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - va individuato
secondo gli ordinari criteri della competenza per valore previsti
dal codice di rito.
* Cass. civ., sez.
III, 26 aprile 1983, n. 2873, Farfarini c. Pucci.
d) Dipendenti o
collaboratori di una ditta
La qualifica della
transitorietà dell’uso di un immobile ai fini della esclusione
dell’applicazione della L. n. 392/1978 deve essere operata con
concreto riferimento alla situazione abitativa degli occupanti.
Pertanto, nel caso di immobile locato ad una ditta che intenda
utilizzarlo a favore di propri dipendenti o collaboratori, la
transitorietà deve essere collegata alla situazione concreta degli
occupanti e non alla teorica possibilità di una rapida alternanza
degli stessi, né è rilevante l’inclusione nel contratto del termine
"transitorio".
* Pret. civ.
Bologna, 20 agosto 1990, Sticchi c. Galli, in Arch. loc. e cond.
1990, 777.
e) Durata
Alle locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria
(art. 1, comma primo, L. 27 luglio 1978, n. 392) non si applica il
disposto dell’art, 1, comma primo della stessa legge sulla durata
minima legale del contratto di locazione, non rilevando che il
conduttore abiti stabilmente l’appartamento per motivi di lavoro o
di studio (art. 26 lett. a, L. 27 luglio 1978, n. 392).
* Cass. civ., sez.
III, 12 agosto 1991, n. 8785, Paglianini c. Caviglia.
Fra le locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria
alle quali, ai sensi dell’art. 1 della legge 27 luglio 1978, n. 392
(cosiddetta sull’equo canone), non si applica il disposto circa la
durata almeno quadriennale del contratto, rientrano quelle
concernenti un appartamento per la sola villeggiatura.
* Cass. civ., sez.
III, 3 settembre 1982, n. 4808, Bottigliero c. Signorelli.
Ai fini della
determinazione della durata della locazione stipulata per esigenze
abitative di natura transitoria, tali esigenze (che in caso di
concreta sussistenza costituiscono i presupposti per l’esclusione
dell’applicabilità della disciplina ex artt. 58 e 65, L. n.
392/1978) devono attenere a brevi periodi di occupazione degli
immobili, contraddistinti dal carattere della occasionalità e della
particolarità di un bisogno momentaneo, anche se motivati da
esigenze di lavoro e di studio (nella specie, il conduttore ha posto
nell’immobile locato la stabile e continua dimora della famiglia).
* Pret. civ.
Verona, 2 luglio 1986, n. 1040, Mainenti c. Tessani, in Arch. loc. e
cond. 1989, 186.
La pattuizione di
una durata inferiore a quella legale è sostituita da quella legale
in virtù del fenomeno dell’integrazione del contratto.
*Pret. civ.
Varazze, 8 aprile 1989, Piazza c. Garau, in Arch. loc. e cond. 1989,
555.
La locazione
stipulata per soddisfare esigenze di natura transitoria, ancorché
per motivi di lavoro, seppure prorogata ai sensi della legislazione
vincolistica sino al 31 luglio 1978, resta estranea
all’applicabilità degli artt. 58 o 65 della L. n. 392 del 1978 e
cessa alla suddetta data, ove non sia stata rinnovata secondo i
meccanismi del codice civile.
* Pret. civ. Roma,
sez. II, 15 aprile 1987, Triolo c. Ciabattoni, in Arch. loc. e cond.
1987, 756.
La determinazione
della durata della locazione stipulata per soddisfare esigenze
abitative di natura transitoria - ancorché si tratti di esigenze di
lavoro o di studio - nel regime ordinario della L. n. 392 del 1978
resta affidata all’autonomia delle parti, ai sensi degli artt. 1,
comma secondo, e 26, lett. a) della legge stessa. Una durata legale
di tali contratti è parimenti esclusa nel regime transitorio,
restando l’inapplicabilità degli artt. 58 e 65- che prevedono
siffatta ulteriore durata con riferimento, rispettivamente, ai
contratti soggetti ovvero non soggetti a proroga secondo la
legislazione precedente - sancita dall’art. 64 e dall’ultimo comma
dell’art. 65 che considerano, ai fini suddetti, solo i contratti
previsti alla lettera d) del primo comma e al secondo comma
dell’art. 26, con la conseguente esclusione degli altri contratti
ivi previsti.
* Pret. civ. Roma,
sez. II, 15 aprile 1987, Triolo c. Ciabattoni, in Arch. loc. e cond.
1987, 756.
Nelle locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria,
che ai sensi dell’art. 1, secondo comma, della legge 392/78 sono
sottratte alla durata quadriennale, la "stabilità" dell’abitazione
rileva soltanto ai fini della determinazione del canone.
* Pret. civ.
Pontassieve, 20 agosto 1982, Rapaccini c. Sigg. in Arch. loc. e
cond. 1982, 764.
Costituisce
esigenza abitativa di natura transitoria ai fini dell’applicazione
della legge dell’equo canone quell’esigenza adeguatamente
soddisfatta soltanto con una locazione di durata inferiore al
quadriennio, nonché quella che non sia connessa con una stabile
abitazione nell’immobile per ragioni di lavoro o di studio.
* Pret. civ.
Taranto, 15 maggio 1981, Cofano c. Cartini. in Arch. loc. e cond.
1981, 242.
L’esigenza
abitativa transitoria che consente la stipulazione di un contratto
di locazione con durata inferiore al quadriennio entra a fare parte
della causa del contratto e ne costituisce quindi elemento
essenziale. Incombe al locatore, che chiede il rilascio allo scadere
del termine pattuito, allegarla e dimostrarne l’esistenza. Essa deve
essere oggettiva e non può consistere in una mera aspettativa o in
promessa di rilascio da parte del conduttore, al termine pattuito.
* Pret. civ.
Parma, 30 maggio 1980, Gorreri , Benincasa. in Arch. loc. e cond.
1980, 430.
f) Legge sull’equo
canone
È disciplinata
dalle regole generali di cui alla L. n. 392/78, relativamente alla
determinazione del canone, l’ipotesi in cui il conduttore che
stipuli un contratto di locazione per soddisfare esigenze abitative
di natura transitoria, debba abitare stabilmente nell’immobile per
motivi di lavoro o di studio.
* Pret. civ.
Bologna, 18 febbraio 1988, n. 159, Bernardini c. Gara, in Arch. loc.
e cond. 1988, 785.
In tema di
locazione per esigenze abitative di natura transitoria, la
sussistenza delle ragioni di lavoro o di studio non è di per sé
idonea, ove difetti la prova di una effettiva stabile occupazione
dell’alloggio, ad integrare compiutamente la fattispecie prevista
dall’art. 26, lett. a), L. n. 398/78; ne deriva che la disciplina di
cui al capo I della legge citata è applicabile soltanto se la
finalizzazione del rapporto ad esigenze di studio o di lavoro si
traduca in una concreta utilizzazione del bene locato.
* Trib. civ.
Pavia, sez. I, 13 gennaio 1987, n. 5, Panigati c. Liapaki e altro,
in Arch. loc. e cond. 1987, 113.
g) Motivi di
studio
Non può negarsi la
ricorrenza delle condizioni di cui all’art. 26 lett. a) L. 392/78 e
così ritenere la relativa locazione soggetta a detta legge nel caso
della studente universitaria che si mantenga la casa fuori sede per
la frequenza dei corsi, salvo, forse, solo l’ipotesi che vi andasse
appena in occasione degli esami.
* Pret. civ.
Chieti, 23 ottobre 1981, Liberi c. Trapani, in Arch. loc. e cond.
1982, 124.
Non può essere
compreso tra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze
abitative di natura transitoria il contratto atipico che preveda
come oggetto della locazione la sola utilizzazione, da parte di uno
studente straniero dimorante in Italia, di uno spazio riservato alla
collocazione di un letto con l’uso di servizi comuni.
* Pret. civ.
Napoli, 26 aprile 1986, n. 1303, Cimmino c. Michalolia. in Arch.
loc. e cond. 1986, 729.
Per gli studenti
universitari "fuori corso", i quali non devono più frequentare le
lezioni ma soltanto dare gli esami arretrati, non sussistono più le
"ragioni di studio" per occupare, con la crisi attuale degli
alloggi, stabilmente un immobile nella sede universitaria presso la
quale devono recarsi saltuariamente solo per sostenere detti esami,
a meno che non dimostrino di dovere ugualmente attendere a corsi di
pratica professionale, di laboratorio od altri. Ne consegue che con
tali studenti può ben essere stipulata un contratto di locazione
transitoria.
* Pret. civ.
Parma, 18 ottobre 1980, Orsini c. Trombi, in Arch. loc. e cond.
1980, 624.
Nel caso di
contratto di locazione stipulato a favore di terzo (nella
fattispecie, dai genitori di uno studente), avuto riguardo alla
previsione di cui all’art. 26 lett. a) della legge 392/78, ci si
deve riferire al terzo beneficiario dell’alloggio al fine di
accertare la presenza dei requisiti fissati da detta norma.
* Pret. civ.
Bologna, sez. I, 3 aprile 1981, n. 681, Girola e altro c. S.a.s.
Weisshorn, in Arch. loc. e cond. 1981, 487.
h) Mutamento delle
esigenze
Le esigenze
abitative transitorie di cui agli artt. 1 e 26 della L. 392/78
debbono effettivamente sussistere nel momento della formazione
genetica del contratto, a nulla rilevando le mutate esigenze del
conduttore, non valide per esigere una unilaterale modifica del
contratto.
* Trib. civ.
Genova, sez. III, 15 gennaio 1983, n. 409, Bacigalupo c. Trestin, in
Arch. loc. e cond. 1983, 108.
i) Nozione
L’esigenza
abitativa di natura transitoria si riferisce solo alle esigenze del
conduttore e deve essere "oggettivamente" tale nella realtà e non
perché le parti ritengono di concordare nel qualificarla tale.
* Pret. civ.
Taranto, 15 maggio 1981, Cofano c. Cartini, in Arch. loc. e cond.
1981, 242.
Le esigenze
abitative di natura transitoria di cui all’art. 26 della L. n. 392
del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo
positivo dell’esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato
negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per
l’obiettiva diversità dall’esigenza abitativa primaria (ovvero
giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il
carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quella inerente
a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con
conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più
disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto,
protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere
soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di
un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi
incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di
transitorietà l’istituto della rinnovazione tacita del contratto ai
sensi dell’art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non
risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria
convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie
legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione
abitativa primaria.
* Cass. civ., sez.
III, 7 luglio 1997, n. 6145, Longhitano c. Benvenuti, in Arch. loc.
e cond. 1997, 799.
l) Stabilità
dell’abitazione
Nelle locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria,
che ai sensi dell’art, 1, secondo comma, della L. n. 392/1978 sono
sottratte alla durata quadriennale, la "stabilità" dell’abitazione
rileva solo ai fini della determinazione del canone.
* Pret. civ.
Firenze, 2 dicembre 1985, Gabbrielli c. Demoustier, in Arch. loc. e
cond. 1986, 134.
Ove sia stata
pattuita una locazione per soddisfare esigenze abitative di natura
transitoria non per motivi di studio o di lavoro, ed invece
dell’immobile venga fatta dal conduttore una utilizzazione abitativa
stabile determinata da uno di detti motivi, il canone è disciplinato
dagli artt. 12 - 221. 392/78.
CONTRATTI STIPULABILI
PER LOCAZIONI ABITATIVE NELL’AMBITO DELLA
NORMATIVA Legge N. 431/1998
CONTRATTI LIBERI
REGOLATI DALLA LEGGE N.
431/98 art. 2, comma 1
DURATA 4 anni, con
rinnovo di ulteriori 4 anni
(salvo diniego per i motivi di cui all’art. 3, comma 1,
Legge 431/98)
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini
CANONE libero
AGEVOLAZIONI FISCALI
ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione
IRPEF.
CONTRATTI AGEVOLATI
REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 4, comma 2 e, per quanto
riguarda il territorio del Comune di Roma, Accordo
Territoriale tra il Comune di Roma e le organizzazioni più
rappresentative della proprietà e degli inquilini,
depositato presso il Comune di Roma il 3 febbraio 2004.
DURATA non inferiore a 3
anni, con rinnovo di ulteriori 2
anni (salvo disdetta per i motivi di cui all’art. 3, comma
1, Legge 431/98).
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini.
CANONE adeguato alle
fasce di oscillazione fissate
negli Accordi territoriali.
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI Ire sul 59,5% del canone;
spese di registrazione pari al 70% del 2% del canone annuo;
nel comune di Roma eventuale rimborso ICI a seguito
iscrizione nelle graduatorie comunali allo scopo di
rientrare nel contingente fissato annualmente dal Comune.
CONTRATTI TRANSITORI
REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 4, comma 2 e, per quanto
riguarda il territorio del Comune di Roma, Accordo
Territoriale tra il Comune di Roma e le organizzazioni più
rappresentative della proprietà e degli inquilini,
depositato presso il Comune di Roma il 3 febbraio 2004.
SOGGETTI: per proprietari
o conduttori, come individuate negli Accordi territoriali;
STIPULABILI in tutti i
Comuni
DURATA da 1 a 18 mesi
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini
CANONE adeguato alle
fasce di oscillazione fissate
negli Accordi territoriali;
AGEVOLAZIONI FISCALI
ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione
IRPEF.
CONTRATTI PER STUDENTI
UNIVERSITARI
REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 5, commi 2 e 3 e dal
D.M. ex art. 4, comma 2 della Legge 431/98
SOGGETI: per studenti iscritti a corsi universitari in un
Comune diverso da quello di residenza.
STIPULABILI: nei Comuni
sedi di università o corsi
universitari distaccati o di specializzazione nonché nei
Comuni limitrofi.
DURATA da 6 mesi a 3
anni.
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini;
CANONE adeguato alle
fasce di oscillazione fissate
negli Accordi territoriali;
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI Ire sul 59,5% del canone;
spese di registrazione pari al 70% del 2% del canone annuo;
nel comune di Roma eventuale rimborso ICI a seguito
iscrizione nelle graduatorie comunali allo scopo di
rientrare nel contingente fissato annualmente dal Comune.
CONTRATTI PER IMMOBILI
RICONOSCIUTI DI VALORE STORICO-ARTISTICI
REGOLATI
DALLA LEGGE 431/98 art. 1, comma
1, lett. A) e dal Codice Civile artt. 1571 e segg.
DURATA libera
CONTRATTO
contratto
tipo a canone libero previsto dalla Legge N. 431/98 per le
unità immobiliari abitative. Nella descrizione
dell’appartamento, inserire la dizione:
“appartamento sito in
Roma, Via ………….. N. …, piano
………….., Int. …, censita presso il N. C. E. U.
alla Zona Catastale .........
Categoria ............. Classe .......... Consistenza
.......... Rendita ............................ così
composto: …………..; si evidenzia,
ai fini fiscali, che il bene suddetto rientra tra quelli
riconosciuti di interesse storico artistico ai sensi della
Legge 1 giugno 1939 n. 1089 e del successivo Decreto
Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490, come da formalità n.
6457 del 6 marzo 1953 presso la Conservatoria dei Registri
immobiliari di Roma 3 a favore del Ministero per i Beni
Culturali e Ambientali e pertanto, ex Sentenze della Corte
Costituzionale n. 345 e 346 del 2003 “soggetto a trattamento
fiscale agevolato ai fini dell’imposta sui redditi basato,
sia per gli immobili locati quanto per quelli non locati,
sulla più bassa tra le tariffe di estimo previste per le
abitazioni della zona censuaria in cui è situato
l'immobile”.
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini;
CANONE adeguato alle
fasce di oscillazione fissate
negli Accordi territoriali;
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI a prescindere dal canone
percepito, Ire sulla minore delle tariffe d’estimo previste
per le abitazioni della relativa
zona censuaria.
OBBLIGHI: Il locatore, a
seguito della locazione deve inoltrare denuncia
di avvenuta locazione alla
Soprintendenza per i Beni Architettonici e il Paesaggio.
CONTRATTI PER FORESTERIA
NORMATIVA: Non esiste una
specifica normativa per la stipula di contratti di
foresteria ma è comunemente
accolta dalla dottrina e dalla giurisprudenza anche
precedentemente all’entrata in vigore della Legge N. 431/98
purché la parte conduttrice si identifichi rigorosamente in
una società di capitali (Società a Responsabilità Limitata o
Società per Azioni). Vengono
pertanto regolati dalla normativa vigente (Legge 431/98 e
dal Codice Civile, artt. 1571 e segg.
CARATTERISTICA
SPECIFICA Mentre il contratto è
sottoscritto, per la parte conduttrice, dal legale
rappresentate di una società di capitali, l’appartamento
viene di fatto abitato da un dipendente, consulente ovvero
da persona fisica che ha uno stabile rapporto con la
società.
DURATA libera anche se
l’orientamento giurisprudenziale è quello dei 4 anni + 4.
ONERI ACCESSORI
consultare la Tabella oneri
accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed
inquilini;
CANONE libero
AGEVOLAZIONI FISCALI
ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione
IRPEF.
