contratti affitto tipo

I contratti di locazione sono nulli se non vengono registrati entro 30 gg


«I contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». È quanto dispone l’articolo 1, comma 346 della legge 311/2004. Conseguentemente, in questi casi il proprietario non può pretendere il versamento dei canoni di locazione, ma solo di un indennizzo oltre il rilascio dei locali per occupazione senza titolo.

Alle conseguenze civilistiche connesse all’omessa registrazione del contratto, si devono aggiungere le sanzioni fiscali connesse alla mancata registrazione. In particolare, l’omessa registrazione comporta – oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro – l’applicazione di una sanzione, il cui importo può variare dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il contribuente – per evitare l’applicazione dell’intera sanzione – può peraltro provvedere alla tardiva registrazione del contratto, ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso. Questa opzione consente al contribuente – prima che la violazione sia stata contestata dall’Erario – di regolarizzare la propria posizione, con il versamento delle somme dovute a titolo di imposta, delle sanzioni in misura ridotta oltre agli interessi di mora. Nel caso specifico della tardiva registrazione del contratto di locazione, se la registrazione viene effettuata entro 90 giorni dal termine di scadenza, la sanzione è ridotta del 15% (1/8 del 120%). Se la registrazione viene effettuata entro un anno dal termine di scadenza, la sanzione è ridotta del 24% (1/5 del 120 per cento).

L’evasione fiscale sugli affitti delle case è roba da vergognarsi: le verifiche sull’esistenza di contratti regolari di affitto dovrebbero essere molto facili. Invece il numero di chi rispetta le regole risulta davvero molto limitato. Così a Milano come a Roma, a Bologna come a Firenze l’evasione fiscale è significativo. In buona parte dei casi i contratti neppure esistono. In altri, invece, vengono sottoscritti ma indicando somme inferiori a quelle effettivamente pagate
dagli inquilini.

 

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Le tipologie di contratto  

Per legge il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:
a) con un canone libero e una durata fissadi quattro anni rinnovabili per altri quattro,
b) predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a tre anni rinnovabili per altri due.
Per le locazioni di durata transitoria, invece, sono previsti contratti di durata da uno a diciotto mesi e, per gli studenti fuori sede, da sei mesi a tre anni, anche questi predisposti dalle associazioni.
Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se questo succede, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).

4+4 a canone libero
Questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l'appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.
Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
- rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
- rinunciare al rinnovo.
Chi prende l'iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni.
La parte interpellata deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.
Per avere un modello di contratto standard, potete usare uno dei moduli messi a disposizione dalle associazioni di categoria Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia.
Anche se qualche clausola del contratto prestampato non fa al caso vostro, potete facilmente modificarla aggiungendo a penna le condizioni che più vi soddisfano.

3+2 a canone calmierato
In alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero.
Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente.
Se desiderate stipulare un contratto a canone concordato, dovrete usare i contratti tipo depositati presso i comuni, insieme agli accordi territoriali.

Contratti già stipulati
Se avete in corso un contratto stipulato con le vecchie regole del patto in deroga e dell'equo canone, per voi non cambia nulla. Si applicheranno, infatti, le vecchie regole fino alla scadenza del contratto: a quel punto, in caso di rinnovo, starà a voi (e alla vostra controparte) la scelta di uno dei due tipi di contratto previsti dalla nuova legge.

Affitti temporanei
Nel caso di studenti fuori sede, o di chi cerca casa per uso temporaneo, si può affittare l’appartamento solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. La legge distingue tra due tipologie: quella per soddisfare esigenze temporanee di varia natura e quella per motivi di studio.
Questi contratti, secondo il decreto del ministero dei Lavori Pubblici che ne determina le caratteristiche, non possono avere una durata inferiore al mese e superiore a diciotto.
Fanno eccezione i contratti di locazione rivolti a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e possono essere sottoscritti sia da singoli studenti sia da gruppi. Anche per questi contratti esistono i modelli depositati presso i comuni interessati.

 

 

ELENCO CONTRATTI TIPO

Contratti d'affitto abitativo privato
Concertato (piccola proprietà)
Ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Concertato (grande proprietà)
Ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Transitorio ordinario (piccola proprietà)
Ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Transitorio ordinario (grande proprietà)
Ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Transitorio studenti (piccola proprietà)
Ai sensi dell'art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Transitorio studenti (grande proprietà)
Ai sensi dell'art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Mercato libero
Ai sensi dell'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431

Tabella degli oneri accessori
 
Contratti d'affitto abitativo - Grandi proprietà

ANIA

Cassa di Previdenza aziendale per il personale del Monte dei Paschi di Siena

Istituto S. Paolo di Torino
Accordo nazionale tra la cassa di Previdenza Integrativa per il Personale dell’Istituto S. Paolo di Torino
Contratti d'affitto abitativo - Pubblico ed Enti
IACP
Contratto di locazione di alloggi ERP (Regione Lazio)
Enti Previdenziali (INPDAP)
Art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998, n. 431
ENPAF
    contratto tipo 3+2
    contratto tipo 4+4

Fondazione Enasarco
Art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998, n. 431
INPGI
     contratto tipo 2° canale
     contratto tipo per fasce deboli
Legge 431/98, art. 2 comma 3 e Decreto Ministeriale 5/3/99, art. 1 comma 5

Patrimonio Poste Italiane S.p.A.
Ai sensi della legge 431 del 1998
Contratti d'affitto non abitativo
Uso diverso dall'abitativo
(ufficio, laboratorio, negozio, ecc.)
Ai sensi della legge 27 luglio 1978 n. 392, capitolo II, titolo I capo II e titolo II capo II.
Contratto d'affitto d'azienda
Contratti d'affitto di pertinenza all'abitativo
Box o posto auto
Deposito o magazzino
Cantina o soffitta
Contratti d'affitto temporanei
Turistico
Ai sensi dell'art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Comodato Gratuito
Codice Civile, art. 1803
Verbali per la consegna dell'appartamento
Verbale di consegna dell'appartamento (da parte del locatore)
Verbale di riconsegna dell'appartamento (da parte del conduttore)


 

 

 
 

Contratti di locazione ad uso abitativo (legge 431/98):
Vai a:
Contratti di locazione ad uso diverso da abitazione (legge 392/78):
 
Per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due possibili forme contrattuali (come previsto dalla legge 431/98 che regola le locazioni degli  immobili):
 
  • CONTRATTI DI LIBERO MERCATO che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale. Le principali caratteristiche sono:
    - durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
    - entità del canone: libero;
    - agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’85% del canone percepito);
    - schema di contratto: libero.
    Vedi un esempio di Contratto di locazione ad uso abitativo (canale libero)
    Esempio di un nuovo Contratto di locazione ad uso abitazione (riferimento:  art.2, legge 431/98).

     

  • CONTRATTI CONCERTATI  con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
    Si dividono in contratti ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti universitari. Le principali caratteristiche sono:
    Ad uso abitativo
    - durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
    - durata del contratto: 3 anni + 2;
    - entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
    - agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta (dipende da comune a comune)
    - agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di € 247,90;

    Ad uso transitorio
    può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
    - durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
    - canone: concertato;
    - schema di contratto: vedi sezione "Documenti" di questa pagina;
    - agevolazioni fiscali: nessuna.

    Ad uso studenti universitari
    - durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
    - canone: fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
    - agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Per i contratto Concordati o Concertati, il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, con il decreto 30 dicembre 2002, ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge. 

Vedi i modelli dei contratti concordati

Per stipulare le tre tipologie di contratti concertati devono essere utilizzati i contratti tipo, approvati unitamente all'accordo territoriale, che sono a disposizione, insieme al testo dell'accordo, alla zonizzazione della città e alle tabelle per la determinazione del canone, presso i seguenti uffici del  comune dove si trova l'alloggio, oltre che presso le Organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

Le organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà edilizia hanno concordato nella Convenzione nazionale i modelli di contratto di locazione:
Contratti di locazione ad uso abitativo
ALLEGATO A del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento art. 2, comma 3, legge 431/98).

 

Contratti di locazione di natura transitoria
ALLEGATO B del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento art. 5, comma 1, legge 431/98).

 

Contratto di locazione per gli studenti universitari
ALLEGATO C del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento:  art. 5, comma 2, legge 431/98).

Contratti di locazione ad uso diverso da abitazione (legge 392/78):
Contratto ad uso commerciale, industriale o artigianale.
Esempio di un Contratto di locazione ad uso commerciale, industriale o artigianale 
(riferimento:  art. 27, legge 392/78).
Contratto ad uso professionale
Esempio di un Contratto di locazione ad uso professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (riferimento:  art. 27, comma2, legge 392/78).
Contratto ad uso promiscuo
Quando la locazione può essere mista, commerciale-abitativa, si deve ricorrere ad un contratto con uso promiscuo.
Contratto ad uso attività alberghiere
Esempio di un Contratto di locazione ad uso attività alberghiere (riferimento:  art. 27, comma 3, legge 392/78).
Contratto di alloggi per finalità turistiche
(art. 1, comma 2, lettera c, legge 431/98)
Prossimamente disponibile

Altri tipi di contratto:
 
Contratto di comodato
Con il contratto di comodato è possibile dare ad esempio ad un proprio familiare un appartamento. 
Esempio di un contratto di comodato 
(riferimento art. 1803 Codice Civile)
Contratto di sublocazione
Esempio di un contratto di sublocazione 
Contratto di locazione di un Box auto
Esempio di un contratto di locazione di box auto 

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In caso di particolari esigenze delle parti, è possibile anche stipulare contratti di locazione di durata inferiore a quelli di tipo libero o concordato, definiti contratti di natura “transitoria”

In caso di particolari esigenze delle parti, è possibile anche stipulare contratti di locazione di durata inferiore a quelli di tipo libero o concordato, definiti contratti di natura “transitoria”. In tal caso, però, vanno specificate le ragioni che rendono necessaria la transitorietà del contratto (ad esempio uso foresteria).La legge Zagatti prevede, inoltre, la possibilità di stipulare dei contratti di locazione idonei alle esigenze abitative degli studenti universitari. Diritti e doveri dell’inquilino Il primo obbligo per il proprietario e l’inquilino è quello della registrazione del contratto, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto presso l’Ufficio del Registro. Imposta di registro L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo di locazione (nel caso di contratto concordato è ridotta del 30%), con un minimo di 51,65 euro.Può essere versata in unica soluzione calcolandola sulla base dell’intera durata del contratto, oppure anno per anno. Nel primo caso si ha diritto a una riduzione dell’imposta. Se il contratto viene risolto anticipatamente e si è versato un importo corrispondente all’intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive.Attenzione: il pagamento spetta al proprietario e all’inquilino in parti uguali, ma entrambi sono responsabili del pagamento dell’intera imposta. Disdetta da parte del proprietario e dell’inquilino Alla prima scadenza del contratto, il proprietario può decidere di rifiutare il rinnovo, dandone comunicazione con preavviso di sei mesi, per uno dei seguenti motivi:quando intende destinare l’immobile a proprio uso, o per quello del coniuge, di un figlio o di un parente entro il secondo grado. quando l’inquilino dispone di un’abitazione libera e idonea nello stesso comune. quando l’immobile o lo stabile in cui si trova l’immobile necessita di opere di ristrutturazione. quando l’inquilino, senza giustificato motivo, non occupa l’immobile in modo continuativo. quando il locatore intende vendere l’immobile, non essendo proprietario di altri immobili ad eccezione di quello adibito a propria abitazione. In questo caso l’inquilino ha la possibilità di avvalersi del diritto di prelazione.Se il proprietario torna in possesso dell’alloggio esercitando illegalmente la facoltà di disdetta (ad esempio dichiarando falsamente la necessità di lavori di ristrutturazione), l’inquilino ha diritto a un risarcimento pari almeno a 36 mensilità del canone di locazione. Lo stesso vale anche nel caso in cui il proprietario, entro 12 mesi, non adibisca l’immobile agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta. In tal caso, l’inquilino ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni. L’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto, in caso di gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario con preavviso di 6 mesi.

 

 

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA

TIPO DI CONTRATTO

(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)

 

Il/La sig./soc. (1) … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .di seguito denominato/ a locatore (assistito/ a da (2)… … … … … … … … … … … … . in persona di… … … … … … … … … … ) concede in locazione al/ alla sig. (1) … … … … … … … … … … … … … … ..

di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante (3) … … … … … … … … … … … ...

(assistito/ a da (2) … … … … … … … … … … … … … ..in persona di… … … … … … … … … … … .), che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in … … … … … … … … … … . via … … … … … … … … . n. … … ...piano … … .scala … … int. … … ..composta di n. … … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) … … … … … … … … … .

… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...

non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

TABELLE MILLESIMALI: proprietà … … … … … … . riscaldamento … … … … … … … … .. acqua … … … … … … … altre … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...

COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3° comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:

a) estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare: … … … … … … … … … … … … … …

b) codice fiscale del locatore… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .

 

documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti:

… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ..

certificato di collaudo e certificazione energetica: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..

 

La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.

 

Articolo 1

(Durata)

 

Il contratto è stipulato per la durata di … … … … … … mesi (5), dal … … … … . al … … … … … … ., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2

(Esigenza del locatore) (4)

 

Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … . depositato il … … … … … .. presso il Comune di … … … … … … … … . , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … ..

… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...

Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … … … … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.

Articolo 3

(Esigenza del conduttore) (4)

 

Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ...

… … … … .depositato il … … … … presso il Comune di… … … … … … , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i … … … … mesi per il seguente motivo: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ,che documenta allegando al presente contratto … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ... … ...

Articolo 4

(Canone)

 

A. Il canone di locazione è convenuto in euro … … … … … … … … .… … … ..… .. , importo che

il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero … … … … … … … … … … … … … … , in n. … … … rate eguali anticipate di euro … … … … … … ciascuna, alle seguenti date: … … … … … … … … … … … … … … … … ..(4)

 

 

B. Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) è convenuto in euro … … … … … … … … .… .., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero … … … … … … .., in n. … … … rate eguali anticipate di euro … … … … … … ciascuna, alle seguenti date: … … … … … … … … … … … … … … … … (4).

 

C. Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro… … … … ..… , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero… … … … … … … … , in n. … … … … … rate eguali anticipate di euro … … … … .. ciascuna, alle seguenti date: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . (4)

(6)

 

 

 

 

Articolo 5

(Deposito cauzionale)

 

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro … … … … … … … … … … .. pari a n. … … … mensilità del canone (7), non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . (4)

 

 

Articolo 6

(Oneri accessori)

 

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98.

Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.

 

 

 

Articolo 7

(Spese di bollo e registrazione)

 

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

 

 

Articolo 8

(Pagamento, risoluzione e prelazione)

 

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n 392/78.

La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione della quale viene/non viene (4) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

 

Articolo 9

(Uso)

 

L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: … … … … … … … … … … … … … … … … … . … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..

Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.

 

 

 

Articolo 10

(Recesso del conduttore)

 

Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno … … … … … … … … … .. prima.

 

 

Articolo 11

(Consegna)

 

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue:… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...…

ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna. (4)

 

 

Articolo 12

(Modifiche e danni)

 

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

 

 

 

 

Articolo 13

(Assemblee)

 

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

 

Articolo 14

(Impianti)

 

Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, dello stesso.

 

Articolo 15

(Accesso)

 

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.

Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l'unità immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all'unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: … … … … … … … … … … … … ...

… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..(4)

 

Articolo 16

(Commissione di conciliazione)

 

La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

 

Articolo 17

(Varie)

 

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all'Accordo territoriale.

Altre clausole … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ... … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …

 

Letto, approvato e sottoscritto

 

… … … … … … … … … … … .., li … … … … … … …

 

Il locatore … … … … … … … … … … … … … … … ..

 

Il conduttore … … … … … … … … … … … … … … ..

 

 

A mente dell'articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 del presente contratto.

 

Il locatore … … … … … … … … … … … … … … … ...

 

Il conduttore … … … … … … … … … … … … … … …

 

 

 

 

 

NOTE

 

(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.

 

(2)L'assistenza è facoltativa.

 

(3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98.

 

(4) Cancellare la parte che non interessa.

 

5) La durata minima è di mesi uno e quella massima è di mesi diciotto.

 

(6) Cancellare delle lettere A, B e C le due che non interessano.

 

(7) massimo tre mensilità.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA

(stipulato ai sensi dell'art. 5, comma 1, L. 9 dicembre 1998, n. 431)

Il Sig., nato a __________ il _________,  residente in ____________ cod. fisc. ______________, (per le persone giuridiche indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita IVA, numero iscrizione Tribunale, nonché nome, cognome e data di nascita del legale rappresentante)  di seguito denominato “locatore”

CONCEDE IN LOCAZIONE

al Sig., nato a __________ il _________,  residente in ____________ cod. fisc. ______________, (per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita IVA, numero iscrizione Tribunale nonché nome, cognome e data di nascita del legale rappresentante) di seguito denominato “conduttore”, identificato mediante (documento di riconoscimento: tipo ed estremi) _________________  che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in via _______________, n. civico ____, piano ________, scala _____, int. ____, composto di n. ____ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (specificare quali, ad esempio cantina, autorimessa, posto macchina) ________________________________ , ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti (oppure non ammobiliato).

TABELLE MILLESIMALI

- Proprietà ________________________________________________

- Riscaldamento ___________________________________________

- Acqua __________________________________________________

- Altre____________________________________________________
- Codice Fiscale del locatore __________________________________

- Estremi catastali identificativi dell'unita' immobiliare ______________
- Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti _______ - Certificato di collaudo e certificazione energetica ________________

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) il contratto è stipulato per la durata di mesi (la durata minima è di mesi uno e quella massima è di mesi diciotto) ____, e precisamente   dal _______ al _______ allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2), cesserà senza bisogno di disdetta alcuna.

2) Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di giorni ________ prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

3) Le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i _____ mesi per motivi di ______________ che documenta allegando al presente contratto ________________.

4) Nel caso previsto dall'art. 2, il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima.

5) L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi e di seguito elencate: ______________. Per quanto concerne la successione del contratto si applica l'art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 nel testo vigente a seguito della Sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988, n. 404.

6) Il conduttore non potrà sublocare né concedere in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare in oggetto, pena la risoluzione di diritto del contratto.

7) Il canone annuo di locazione è stabilito in € ___________#, pari ad € ___________#, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore, (oppure a mezzo bonifico bancario o altro) in n. ______ rate eguali anticipate di € ___________#,  pari ad                     € ___________#, ciascuna, scadenti il _____________. Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia.

8) Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio 1978, n.392.

9) Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano, motivandola, ragione.

10) Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile, ove esistente, dichiarando in tal caso di aver ricevuto copia dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1590 c.c., le parti danno atto dello stato dell'immobile, come da allegato Verbale di Consegna che si produce in allegato al presente contratto.

11) Il conduttore non potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali locati ed alla loro destinazione, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

12) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto di soggetti legati allo stesso da rapporto di subordinazione, nonché per eventuali interruzioni incolpevoli dei servizi.

13) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, che con la sottoscrizione del presente contratto ne rilascia quietanza, la somma di lire                        € ___________#, pari ad € ___________#, corrispondente a n. _____ mensilità del canone, non imputabile in conto pigione e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Tale deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

14) Per quanto concerne gli oneri accessori sono interamente a carico del conduttore le spese, qualora esistenti, relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%.

15) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi, di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’immobile locato il conduttore dovrà consentire la visita all'unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore con l'esclusione dei giorni festivi, (oppure con le seguenti modalità: _______________).

17) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore e quest’ultimo corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà.

18) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso la Segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.

19) Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.

20) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla normativa dettata in materia dalle disposizioni del Codice Civile, alla legge 27 luglio 1978, n. 392, alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali;

Letto, approvato e sottoscritto.

_______________, li ________,

Il locatore                                                                     Il conduttore

_______________                                                        _______________

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 Codice Civile, le parti approvano specificamente le clausole di cui ai punti 1), 2), 3), 4), 5) 7), 8), 10), 11), 12), 13), 15), 19) del presente contratto.

Il locatore                                                                     Il conduttore

_______________                                                        _______________

 

 

ESIGENZE ABITATIVE DI NATURA TRANSITORIA


SOMMARIO: a) Accertamento; b) Clausole contrattuali; c) Competenza; d) Dipendenti o collaboratori di una ditta; e) Durata; f) Legge sull’equo canone; g) Motivi di studio; h) Mutamento delle esigenze; i) Nozione; l) Stabilità dell’abitazione.

 

a) Accertamento

 

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che esclude la locazione dell’immobile urbano per uso abitativo dall’ambito di applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere accertata con riguardo alla natura dell’esigenza abitativa in relazione agli specifici bisogni del conduttore al momento della conclusione del contratto e non solo dalle dichiarazioni di una o di entrambe le parti, né dalle circostanze che il contratto sia stato stipulato per una durata inferiore al quinquennio o ad un canone superiore a quello ritenuto "equo" dalla legge.* Cass. civ., sez. III, 13 giugno 1994, n. 5722, Sansoni c. Moro.

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’art. 26 lett. A della stessa legge - va accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto; nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura della esigenza abitativa del conduttore (desunta ad esempio dalla sua attività lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio nel luogo di residenza anagrafica), e non alle espressioni letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto - abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.

* Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1992, n. 6777, Riomaggiore snc c. De Curatis.

 

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta l’esclusione della locazione dalla sfera di applicazione delle norme della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere desunta non dal termine di durata della locazione stabilito dalle parti ma dalla natura dell’esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo (nella specie, trattavasi di locazione di appartamento utilizzato da una coppia per incontri saltuari che il giudice di merito aveva ritenuto non transitoria solo a causa del termine quinquennale di durata convenzionalmente stabilito).

* Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 1992. n. 2371, Uberbacher Hans Peter c. Bertol Eric ed altro.

 

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della legge 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’ art. 26, lett. a) della stessa legge - va accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto, nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura dell’esigenza abitativa del conduttore (desunta ad esempio dal sistema di vita di costui, dalla sua attività lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio nel luogo di residenza anagrafica, ecc.) e non alle espressioni letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto - abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.

* Cass. civ., sez. III, 18 dicembre 1990, n. 11984, Ressa c. Denaro; conf.: Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 1991, n. 10676, Marziale c. Benaglia.

 

La transitorietà delle esigenze abitative del conduttore (art. 1 e 26, L. 392 del 1978), da accertarsi dal giudice con riferimento al momento della conclusione del contratto senza tener conto di eventi cronologicamente successivi i quali possono aver reso stabile un esigenza inizialmente insorta come contingente e precaria, va riferita tra l’altro a quei rapporti nei quali l’aspirante conduttore, pur disponendo di propria stabile ordinaria abitazione, voglia trasferire altrove la dimora per soddisfare bisogni di carattere contingente. tali da non comportare nemmeno sotto il profilo intenzionale un cambiamento di residenza. Le ragioni più o meno oggettivamente cogenti o soggettivamente pressanti che possono essere alla origine delle suddette esigenze abitative non incidono sul quadro della loro transitorietà quando, secondo un giudizio ex ante affidato ad un criterio di normale prevedibilità, esse si palesino all’atto della stipulazione dell’accordo destinate ad esaurirsi entro un tempo breve, segnatamente inferiore comunque alla durata minima quadriennale previsto nel primo comma dell’art. 1, L. n. 392 del 1978 (fattispecie in cui il contratto dedotto in lite era stato stipulato dal conduttore per fronteggiare una situazione di emergenza venutasi a creare a seguito di eventi sismici che avevano interessato la località ove egli aveva l’abilitazione e ne avevano consigliato il temporaneo, prudenziale allontanamento).

* Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 1989, n. 4291, Matarazzo c. Sellitti.

 

Ai fini della qualificazione della natura transitoria del rapporto di locazione ai sensi dell’art. 26 L. n. 392/1978, non deve farsi riferimento alla pura e semplice volontà dei soggetti contraenti. bensì alla obiettiva natura dell’esigenza abitativa del conduttore, che comporti una permanenza precaria o sussidiaria nell’immobile, diversa dalla normale e continuativa dimora, in base alle complessive risultanze del suo sistema di vita ed attività lavorativa.

* Trib. civ. Firenze, 21 gennaio 1991, n. 106, Milazzo c. Laurella, in Arch. loc. e cond. 1992, 159.

 

In virtù del disposto dell’art. 26 della L. n. 392 del 1978, la deroga alle norme sulla durata e sulla misura del canone in relazione alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria è consentita solo quando le suddette esigenze esistano effettivamente e siano state anche specificamente individuale nel contratto, cosicché possa esserne apprezzata la particolarità della causa rispetto a quella generica del tipo negoziale. Nel caso esse non sussistano, le relative clausole di deroga sono sostituite di diritto dalle norme imperative della legge.

* Pret. civ. Bergamo, 9 maggio 1986, Brognoli c. Ghisalberti, in Arch. loc. e cond. 1986, 728.

 

Per definire "transitoria" una locazione occorre che detto requisito sussista veramente nella realtà indipendentemente dalla qualificazione data dalle parti al momento della conclusione del contratto.

* Pret. civ. Taranto, 27 maggio 1986, Chioppa c. Gargiulo, in Arch. loc. e cond. 1986, 724.

 

Integra una ipotesi di simulazione per interposizione fittizia di persona la stipulazione di un contratto di locazione per il soddisfacimento di esigenze abitative di natura transitoria con conduttore apparente (persona interponente), nell’intesa (accordo simulatorio) che gli effetti della convenzione locatizia si producano nei confronti di altro soggetto (persona interposta), che sia portatore di esigenza abitativa primaria. (Nella specie la prova della intesa simulatoria e della natura primaria delle esigenze abitative dell’effettivo conduttore è stata desunta, oltre che da dichiarazioni testimoniali, anche da elementi indiziari. plurimi e concordanti, non essendosi ritenuto operante il divieto di prova per testi della simulazione del contratto, posto dall’art. 1417 c.c., in considerazione del fatto che il conduttore ha inteso far valere la "illiceità" e nullità del contratto dissimulato di locazione con riferimento alla clausola di "transitorietà" dell’uso abitativo per violazione della norma imperativa dell’art. 79 L. 392/78).

* Pret. civ. Busto Arsizio, 29 gennaio 1997, n. 21, Tripi c. Immobiliare Amba, in A rch. Ioc. e cond. 1997, 113.

 

Le esigenze abitative del conduttore, di natura transitoria, onde escludere ai sensi dell’art. 26 della legge 27 luglio 1978 n. 392 l’applicabilità della disciplina dell’equo canone, non necessitano, né in base a tale legge speciale né ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., di specifica individuazione, ma possono essere anche soltanto enunciate.

* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 1997, n. 2868, Vienna c. Viziale, in Arch. loc. e cond. 1997, 635.

 

Qualora, dopo la stipulazione di un contratto di locazione per uso abitativo soltanto transitorio (art. 26 L. n. 392 del 1978), il conduttore invochi, in sede giudiziale, la riduzione del canone per esser l’immobile adibito ad uso diverso da quello pattuito, pur sussistendo, in ipotesi, un intento elusivo soltanto unilaterale ex latere conductoris, nel senso che questi, intendendo adibire l’immobile ad abitazione primaria e stabile, abbia purtuttavia accettato la proposta di locazione transitoria formulatagli dal locatore, detto intento è e resta inevitabilmente circoscritto entro i confini di una (irrilevante) riserva mentale, non potendosi legittimamente sostenere, (per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 185 del 1988 in virtù della quale al locatore è riconosciuto il diritto alla risoluzione del contratto entro l’anno dall’avvenuto mutamento di destinazione con decorrenza dalla data della sua effettiva conoscenza e non a prescindere da essa) che ciò che rileva, in subiecta materia, sta esclusivamente l’elemento oggettivo della effettiva destinazione dell’immobile, senza alcuna indagine sulla volontà effettiva delle parti quale risultante dal contratto di locazione e senza la doverosa verifica circa la consapevolezza o meno, da parte del locatore, delle effettive esigenze del conduttore.

* Cass. civ., sez. III, 20 agosto 1997, n. 7750, Cannavale c. Hotte, in Arch. loc. e cond. 1997, 993.

 

Una volta escluso che le parti abbiano, simulando un contratto di locazione volto a soddisfare esigenze abitative transitorie (nella specie di natura turistica, per la durata di un anno) ai sensi dell’art, 1, comma 2, L. n. 392 del 1978, dissimulato una locazione abitativa ordinaria, la rinnovazione tacita del contratto, non comporta in se stessa, anche se reiterata, la soggezione della locazione alla disciplina di cui all’ art. 1, comma 1, della stessa legge in ordine alla durata almeno quadriennale del rapporto, dovendo il giudice esaminare se le parti abbiano inteso, anche se sol per facta concludentia, rinnovare il contratto originario per soddisfare le stabili e continuative esigenze abitative del conduttore. In ogni caso, allorché tali esigenze attengano a motivi di lavoro o di studio, il contratto resta sottratto alla disciplina della L. n. 392 del 1978 quanto alla durata della locazione (art. 1, comma 2), rimanendovi invece soggetto per il regime della determinazione legale del canone (art. 26, comma 1, lett. a).

* Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1997, n. 6990, Pulliero c. Bratoz, in Arch. loc. e cond. 1997, 1007.

 

Nella ricerca della comune intenzione delle parti contraenti, il primo e principale strumento dell’operazione interpretativa è costituito dalle parole ed espressioni del contratto, e, qualora queste siano chiare e dimostrino una loro intima ratio, il giudice non può invocarne una diversa, venendo così a sovrapporre una propria soggettiva opinione all’effettiva volontà dei contraenti. (Nella fattispecie, la Corte ha cassato, con rinvio, la pronuncia del tribunale, la quale, di contro al contenuto fatto proprio dal testo di un contratto di locazione e che deponeva nel senso dell’avvenuta stipula di un contratto di locazione per finalità abitative ordinarie, aveva ritenuto di ricostruire, sulla base di una prova testimoniale, l’avvenuta stipula di una locazione per esigenze abitative meramente transitorie).

* Cass. civ., sez. III, 20 maggio 1997, n. 4480, Bacchieri c. Cardinali.

 

b) Clausole contrattuali

 

Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore (art. 26 della L. n. 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa in fraudem legis, che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità dal regime coattivo cosiddetto dell’equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l’applicazione del regime legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, e la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del contratto simulato.

* Cass. civ., sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145, Longhi-tano c. Benvenuti, in Arch. loc. e cond. 1997, 798.

 

Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base all’obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

* Cass. civ., sez. III, 24 luglio 1995, n. 8063, Ami Budget Cultura c. De Santis.

 

Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitoria, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79, L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

* Cass. civ., sez. III, 5 aprile 1995, n. 4001, Ghezzi c. Capasso.

 

Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

* Cass. civ., sez. III, 29 dicembre 1993, n. 12947, Sardi c. Suc. Montefili Immobiliare.

 

Ai sensi dell’art. 26 lett. a) della L. 27 luglio 1978, n. 392, la deroga alle norme sulla durata della locazione e sulla misura del canone è consentita solo quando le esigenze abitative di natura transitoria non solo esistono effettivamente, ma sono anche specificamente contemplate nel contratto, che ad esse deve fare chiaro riferimento, pur senza formule solenni sacramentali, onde possa esserne apprezzata la particolarità della causa rispetto a quella generica del tipo negoziale. In mancanza, le clausole di deroga sono sostituite di diritto dalle norme imperative della legge, in modo particolare per quanto riguarda la misura massima del canone (art. 79 della L. 392/78). L’eventuale diversa opinione del locatore a tal riguardo potrà eventualmente costituire ragione di annullamento del contratto, se potrà dimostrarsi la sussistenza delle condizioni di legge (artt. 1427 segg. c.c.). e salvo il diritto al risarcimento del danno se l’errore dovesse risultare imputabile al conduttore (artt. 1337 e 1338 c.c.).

* Trib. civ., Firenze, 31 maggio 1980, Samorè c. Poggi Ricci, in Arch. loc. e cond. 1981, 77.

 

L’esigenza transitoria rilevante ai fini dell’esclusione del contratto di locazione dalla tutela della L. n. 392/1978 deve essere espressamente evidenziata dalle parti al momento della stipula, mediante riferimento a fatti concreti relativi alle esigenze abitative del conduttore, a nulla rilevando la qualificazione del rapporto come transitoria o la pattuizione della sua durata infraquinquennale.

* Trib. civ. Milano, sez. X, 8 ottobre 1990, n. 6947, Russo c. Varia e Società Errevi, in Arch. loc. e cond. 1990, 739.

 

La clausola con la quale i contraenti prevedono, al momento della sottoscrizione del contratto, che nel caso di specie si verte in un’ipotesi di "locazione transitoria non soggetta ad equo canone" non è di per sé nulla. Per accentarne la validità o la nullità occorre procedere all’interpretazione della volontà delle parti secondo il disposto di cui agli artt. 1362 c.c. e seguenti.

* Pret. civ. Milano, 25 ottobre 1980, Fontanesi c. Valeri, motivaz. in Arch. loc. e cond. 1981, 127,

 

c) Competenza

 

Il giudice competente in ordine alla controversia concernente il rilascio per " finita locazione" di immobile adibito ad esigenze abitative di natura transitoria - non essendo questa ricompresa in alcuna delle ipotesi di competenza per materia poste, in materia locatizia, dagli artt. 30 e 45 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - va individuato secondo gli ordinari criteri della competenza per valore previsti dal codice di rito.

* Cass. civ., sez. III, 26 aprile 1983, n. 2873, Farfarini c. Pucci.

 

d) Dipendenti o collaboratori di una ditta

 

La qualifica della transitorietà dell’uso di un immobile ai fini della esclusione dell’applicazione della L. n. 392/1978 deve essere operata con concreto riferimento alla situazione abitativa degli occupanti. Pertanto, nel caso di immobile locato ad una ditta che intenda utilizzarlo a favore di propri dipendenti o collaboratori, la transitorietà deve essere collegata alla situazione concreta degli occupanti e non alla teorica possibilità di una rapida alternanza degli stessi, né è rilevante l’inclusione nel contratto del termine "transitorio".

* Pret. civ. Bologna, 20 agosto 1990, Sticchi c. Galli, in Arch. loc. e cond. 1990, 777.

 

e) Durata

 

Alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria (art. 1, comma primo, L. 27 luglio 1978, n. 392) non si applica il disposto dell’art, 1, comma primo della stessa legge sulla durata minima legale del contratto di locazione, non rilevando che il conduttore abiti stabilmente l’appartamento per motivi di lavoro o di studio (art. 26 lett. a, L. 27 luglio 1978, n. 392).

* Cass. civ., sez. III, 12 agosto 1991, n. 8785, Paglianini c. Caviglia.

 

Fra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria alle quali, ai sensi dell’art. 1 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta sull’equo canone), non si applica il disposto circa la durata almeno quadriennale del contratto, rientrano quelle concernenti un appartamento per la sola villeggiatura.

* Cass. civ., sez. III, 3 settembre 1982, n. 4808, Bottigliero c. Signorelli.

 

Ai fini della determinazione della durata della locazione stipulata per esigenze abitative di natura transitoria, tali esigenze (che in caso di concreta sussistenza costituiscono i presupposti per l’esclusione dell’applicabilità della disciplina ex artt. 58 e 65, L. n. 392/1978) devono attenere a brevi periodi di occupazione degli immobili, contraddistinti dal carattere della occasionalità e della particolarità di un bisogno momentaneo, anche se motivati da esigenze di lavoro e di studio (nella specie, il conduttore ha posto nell’immobile locato la stabile e continua dimora della famiglia).

* Pret. civ. Verona, 2 luglio 1986, n. 1040, Mainenti c. Tessani, in Arch. loc. e cond. 1989, 186.

 

La pattuizione di una durata inferiore a quella legale è sostituita da quella legale in virtù del fenomeno dell’integrazione del contratto.

*Pret. civ. Varazze, 8 aprile 1989, Piazza c. Garau, in Arch. loc. e cond. 1989, 555.

 

La locazione stipulata per soddisfare esigenze di natura transitoria, ancorché per motivi di lavoro, seppure prorogata ai sensi della legislazione vincolistica sino al 31 luglio 1978, resta estranea all’applicabilità degli artt. 58 o 65 della L. n. 392 del 1978 e cessa alla suddetta data, ove non sia stata rinnovata secondo i meccanismi del codice civile.

* Pret. civ. Roma, sez. II, 15 aprile 1987, Triolo c. Ciabattoni, in Arch. loc. e cond. 1987, 756.

 

La determinazione della durata della locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria - ancorché si tratti di esigenze di lavoro o di studio - nel regime ordinario della L. n. 392 del 1978 resta affidata all’autonomia delle parti, ai sensi degli artt. 1, comma secondo, e 26, lett. a) della legge stessa. Una durata legale di tali contratti è parimenti esclusa nel regime transitorio, restando l’inapplicabilità degli artt. 58 e 65- che prevedono siffatta ulteriore durata con riferimento, rispettivamente, ai contratti soggetti ovvero non soggetti a proroga secondo la legislazione precedente - sancita dall’art. 64 e dall’ultimo comma dell’art. 65 che considerano, ai fini suddetti, solo i contratti previsti alla lettera d) del primo comma e al secondo comma dell’art. 26, con la conseguente esclusione degli altri contratti ivi previsti.

* Pret. civ. Roma, sez. II, 15 aprile 1987, Triolo c. Ciabattoni, in Arch. loc. e cond. 1987, 756.

 

Nelle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, che ai sensi dell’art. 1, secondo comma, della legge 392/78 sono sottratte alla durata quadriennale, la "stabilità" dell’abitazione rileva soltanto ai fini della determinazione del canone.

* Pret. civ. Pontassieve, 20 agosto 1982, Rapaccini c. Sigg. in Arch. loc. e cond. 1982, 764.

 

Costituisce esigenza abitativa di natura transitoria ai fini dell’applicazione della legge dell’equo canone quell’esigenza adeguatamente soddisfatta soltanto con una locazione di durata inferiore al quadriennio, nonché quella che non sia connessa con una stabile abitazione nell’immobile per ragioni di lavoro o di studio.

* Pret. civ. Taranto, 15 maggio 1981, Cofano c. Cartini. in Arch. loc. e cond. 1981, 242.

 

L’esigenza abitativa transitoria che consente la stipulazione di un contratto di locazione con durata inferiore al quadriennio entra a fare parte della causa del contratto e ne costituisce quindi elemento essenziale. Incombe al locatore, che chiede il rilascio allo scadere del termine pattuito, allegarla e dimostrarne l’esistenza. Essa deve essere oggettiva e non può consistere in una mera aspettativa o in promessa di rilascio da parte del conduttore, al termine pattuito.

* Pret. civ. Parma, 30 maggio 1980, Gorreri , Benincasa. in Arch. loc. e cond. 1980, 430.

 

f) Legge sull’equo canone

 

È disciplinata dalle regole generali di cui alla L. n. 392/78, relativamente alla determinazione del canone, l’ipotesi in cui il conduttore che stipuli un contratto di locazione per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, debba abitare stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio.

* Pret. civ. Bologna, 18 febbraio 1988, n. 159, Bernardini c. Gara, in Arch. loc. e cond. 1988, 785.

 

In tema di locazione per esigenze abitative di natura transitoria, la sussistenza delle ragioni di lavoro o di studio non è di per sé idonea, ove difetti la prova di una effettiva stabile occupazione dell’alloggio, ad integrare compiutamente la fattispecie prevista dall’art. 26, lett. a), L. n. 398/78; ne deriva che la disciplina di cui al capo I della legge citata è applicabile soltanto se la finalizzazione del rapporto ad esigenze di studio o di lavoro si traduca in una concreta utilizzazione del bene locato.

* Trib. civ. Pavia, sez. I, 13 gennaio 1987, n. 5, Panigati c. Liapaki e altro, in Arch. loc. e cond. 1987, 113.

 

g) Motivi di studio

 

Non può negarsi la ricorrenza delle condizioni di cui all’art. 26 lett. a) L. 392/78 e così ritenere la relativa locazione soggetta a detta legge nel caso della studente universitaria che si mantenga la casa fuori sede per la frequenza dei corsi, salvo, forse, solo l’ipotesi che vi andasse appena in occasione degli esami.

* Pret. civ. Chieti, 23 ottobre 1981, Liberi c. Trapani, in Arch. loc. e cond. 1982, 124.

 

Non può essere compreso tra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria il contratto atipico che preveda come oggetto della locazione la sola utilizzazione, da parte di uno studente straniero dimorante in Italia, di uno spazio riservato alla collocazione di un letto con l’uso di servizi comuni.

* Pret. civ. Napoli, 26 aprile 1986, n. 1303, Cimmino c. Michalolia. in Arch. loc. e cond. 1986, 729.

 

Per gli studenti universitari "fuori corso", i quali non devono più frequentare le lezioni ma soltanto dare gli esami arretrati, non sussistono più le "ragioni di studio" per occupare, con la crisi attuale degli alloggi, stabilmente un immobile nella sede universitaria presso la quale devono recarsi saltuariamente solo per sostenere detti esami, a meno che non dimostrino di dovere ugualmente attendere a corsi di pratica professionale, di laboratorio od altri. Ne consegue che con tali studenti può ben essere stipulata un contratto di locazione transitoria.

* Pret. civ. Parma, 18 ottobre 1980, Orsini c. Trombi, in Arch. loc. e cond. 1980, 624.

 

Nel caso di contratto di locazione stipulato a favore di terzo (nella fattispecie, dai genitori di uno studente), avuto riguardo alla previsione di cui all’art. 26 lett. a) della legge 392/78, ci si deve riferire al terzo beneficiario dell’alloggio al fine di accertare la presenza dei requisiti fissati da detta norma.

* Pret. civ. Bologna, sez. I, 3 aprile 1981, n. 681, Girola e altro c. S.a.s. Weisshorn, in Arch. loc. e cond. 1981, 487.

 

h) Mutamento delle esigenze

 

Le esigenze abitative transitorie di cui agli artt. 1 e 26 della L. 392/78 debbono effettivamente sussistere nel momento della formazione genetica del contratto, a nulla rilevando le mutate esigenze del conduttore, non valide per esigere una unilaterale modifica del contratto.

* Trib. civ. Genova, sez. III, 15 gennaio 1983, n. 409, Bacigalupo c. Trestin, in Arch. loc. e cond. 1983, 108.

 

i) Nozione

 

L’esigenza abitativa di natura transitoria si riferisce solo alle esigenze del conduttore e deve essere "oggettivamente" tale nella realtà e non perché le parti ritengono di concordare nel qualificarla tale.

* Pret. civ. Taranto, 15 maggio 1981, Cofano c. Cartini, in Arch. loc. e cond. 1981, 242.

 

Le esigenze abitative di natura transitoria di cui all’art. 26 della L. n. 392 del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell’esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l’obiettiva diversità dall’esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quella inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l’istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria.

* Cass. civ., sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145, Longhitano c. Benvenuti, in Arch. loc. e cond. 1997, 799.

 

l) Stabilità dell’abitazione

 

Nelle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, che ai sensi dell’art, 1, secondo comma, della L. n. 392/1978 sono sottratte alla durata quadriennale, la "stabilità" dell’abitazione rileva solo ai fini della determinazione del canone.

* Pret. civ. Firenze, 2 dicembre 1985, Gabbrielli c. Demoustier, in Arch. loc. e cond. 1986, 134.

 

Ove sia stata pattuita una locazione per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria non per motivi di studio o di lavoro, ed invece dell’immobile venga fatta dal conduttore una utilizzazione abitativa stabile determinata da uno di detti motivi, il canone è disciplinato dagli artt. 12 - 221. 392/78.


CONTRATTI STIPULABILI  PER  LOCAZIONI ABITATIVE  NELL’AMBITO DELLA NORMATIVA Legge N. 431/1998

 

CONTRATTI LIBERI

REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 2, comma 1

DURATA 4 anni, con rinnovo di ulteriori 4 anni (salvo diniego per i motivi di cui all’art. 3, comma 1, Legge 431/98)

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini

CANONE libero

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione IRPEF.

 

CONTRATTI AGEVOLATI

REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 4, comma 2 e, per quanto riguarda il territorio del Comune di Roma, Accordo Territoriale tra il Comune di Roma e le organizzazioni più rappresentative della proprietà e degli inquilini, depositato presso il Comune di Roma il 3 febbraio 2004.

DURATA non inferiore a 3 anni, con rinnovo di ulteriori 2 anni (salvo disdetta per i motivi di cui all’art. 3, comma 1, Legge 431/98).

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini.

CANONE adeguato alle fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali.

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI Ire sul 59,5% del canone; spese di registrazione pari al 70% del 2% del canone annuo; nel comune di Roma eventuale rimborso ICI a seguito iscrizione nelle graduatorie comunali allo scopo di rientrare nel contingente fissato annualmente dal Comune.

 

CONTRATTI TRANSITORI

REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 4, comma 2 e, per quanto riguarda il territorio del Comune di Roma, Accordo Territoriale tra il Comune di Roma e le organizzazioni più rappresentative della proprietà e degli inquilini, depositato presso il Comune di Roma il 3 febbraio 2004.

SOGGETTI: per proprietari o conduttori, come individuate negli Accordi territoriali;

STIPULABILI in tutti i Comuni

DURATA da 1 a 18 mesi

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini

CANONE adeguato alle fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali;

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione IRPEF.

 

CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI

REGOLATI DALLA LEGGE N. 431/98 art. 5, commi 2 e 3 e dal D.M. ex art. 4, comma 2 della Legge 431/98

SOGGETI: per studenti iscritti a corsi universitari in un Comune diverso da quello di residenza.

STIPULABILI: nei Comuni sedi di università o corsi universitari distaccati o di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi.

DURATA da 6 mesi a 3 anni.

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini;

CANONE adeguato alle fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali;

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI Ire sul 59,5% del canone; spese di registrazione pari al 70% del 2% del canone annuo; nel comune di Roma eventuale rimborso ICI a seguito iscrizione nelle graduatorie comunali allo scopo di rientrare nel contingente fissato annualmente dal Comune.

 

CONTRATTI PER IMMOBILI RICONOSCIUTI DI VALORE STORICO-ARTISTICI

REGOLATI DALLA LEGGE 431/98 art. 1, comma 1, lett. A) e dal Codice Civile artt. 1571 e segg.

DURATA libera

CONTRATTO contratto tipo a canone libero previsto dalla Legge N. 431/98 per le unità immobiliari abitative. Nella descrizione dell’appartamento, inserire la dizione:

“appartamento sito in Roma, Via ………….. N. …, piano ………….., Int. …, censita presso il N. C. E. U. alla Zona Catastale ......... Categoria ............. Classe .......... Consistenza .......... Rendita ............................ così composto: …………..; si evidenzia, ai fini fiscali, che il bene suddetto rientra tra quelli riconosciuti di interesse storico artistico ai sensi della Legge 1 giugno 1939 n. 1089 e del successivo Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490, come da formalità n. 6457 del 6 marzo 1953 presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Roma 3 a favore del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali e pertanto, ex Sentenze della Corte Costituzionale n. 345 e 346 del 2003 “soggetto a trattamento fiscale agevolato ai fini dell’imposta sui redditi basato, sia per gli immobili locati quanto per quelli non locati, sulla più bassa tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile”.

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini;

CANONE adeguato alle fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali;

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI a prescindere dal canone percepito, Ire sulla minore delle tariffe d’estimo previste per le abitazioni della relativa zona censuaria.

OBBLIGHI: Il locatore, a seguito della locazione deve inoltrare denuncia di avvenuta locazione alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e il Paesaggio.

 

CONTRATTI PER FORESTERIA

NORMATIVA: Non esiste una specifica normativa per la stipula di contratti di foresteria ma è comunemente accolta dalla dottrina e dalla giurisprudenza anche precedentemente all’entrata in vigore della Legge N. 431/98 purché la parte conduttrice si identifichi rigorosamente in una società di capitali (Società a Responsabilità Limitata o Società per Azioni). Vengono pertanto regolati dalla normativa vigente (Legge 431/98 e dal Codice Civile, artt. 1571 e segg.

CARATTERISTICA SPECIFICA Mentre il contratto è sottoscritto, per la parte conduttrice, dal legale rappresentate di una società di capitali, l’appartamento viene di fatto abitato da un dipendente, consulente ovvero da persona fisica che ha uno stabile rapporto con la società.

DURATA libera anche se l’orientamento giurisprudenziale è quello dei 4 anni + 4.

ONERI ACCESSORI consultare la Tabella oneri accessori concordata tra le rappresentanze di proprietari ed inquilini;

CANONE libero

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI: Detrazione 15% del canone dalla dichiarazione IRPEF.